在生活中，有很多事情可以用產(chǎn)品經(jīng)理的思維來解決。作者在購房選擇這件事情上，分享自己在“買房”項(xiàng)目上的產(chǎn)品調(diào)研和分析思路，希望對大家有所啟發(fā)。

前言

最近和對象首付錢存到差不多了，于是開始籌備買房相關(guān)事宜。但由于是第一次買，像是房子買一手還是二手、房子買什么地段、房子怎么選擇配套、買房相關(guān)的手續(xù)等這些問題瞬間讓人覺得頭大，不知道從何下手。但轉(zhuǎn)念一想，買房這件事情是不是可以用產(chǎn)品經(jīng)理的方式去解決呢？于是立馬新建了項(xiàng)目文檔并開始著手相關(guān)的研究，整體梳理下來，發(fā)現(xiàn)確實(shí)能夠有效幫助我們進(jìn)行購房的選擇，并邁出了“把自己下半生賣給了銀行”的第一步。

因此本文主要用于介紹我在“買房”項(xiàng)目上的產(chǎn)品調(diào)研和分析思路，不構(gòu)成什么投資建議，富哥看個(gè)樂子得了。

一、新手買房痛點(diǎn)

1. 房子評價(jià)維度多，對比困難

評價(jià)一套房子的維度有很多，價(jià)格、地段、交通方便度、容積率、樓間距、朝向、配套、戶型、使用率等等。第一次接觸這些內(nèi)容與概念，會很容易一下子被繞暈，這套房可能教育資源配套更好，這套房可能通勤更方便，這套房又可能住起來舒服……其中真需求和偽需求混雜，導(dǎo)致房子與房子之間難對比。

2. 對市場缺乏認(rèn)知，影響決策

中介和房地產(chǎn)銷售是利用信息差賺錢的行業(yè)，對于我們這些缺乏信息獲取渠道的小白來說，極容易由于信息差被中介和房地產(chǎn)銷售套路，從而影響我們的決策。可能銷售的幾個(gè)套路，就會誤導(dǎo)我們認(rèn)為這個(gè)房子是較好的選擇，從而做了一個(gè)影響一生的錯(cuò)誤決策。

二、產(chǎn)品的思路去解決這些問題

焦慮的反義是具體，對于未知的內(nèi)容，只要一件一件去梳理，再大的問題也能被解決。

我們做產(chǎn)品需求分析的過程可以分為：

1. 明確現(xiàn)狀與目標(biāo)；
2. 需求拆解與分析；
3. 競品調(diào)研與分析；
4. 項(xiàng)目落地與執(zhí)行；

產(chǎn)品需求分析的這個(gè)過程可以完整地套用到買房這件事情上，從而用來進(jìn)行購房的決策，下文分享下俺在其中的思路。

第一步：明確現(xiàn)狀與購房需求

需求分析不是單一的點(diǎn)狀思考，需要結(jié)合用戶表達(dá)的外在欲望、內(nèi)在的核心訴求以及目前的可用成本綜合評估。也就是說，產(chǎn)品做一個(gè)需求之前，需要要了解項(xiàng)目的背景、團(tuán)隊(duì)的現(xiàn)狀、功能的目標(biāo)，以便在控制成本的情況下制作滿足目標(biāo)的產(chǎn)品。

將這個(gè)思路放到購房事宜上，便是：

（1）明確購房預(yù)算

此文僅針對購房小白，因此可視為大家都是需要進(jìn)行按揭進(jìn)行貸款買房的（如果是全款富哥，建議V我50），需要評估的預(yù)算便是自己能支撐的首付和月供。

首付比例一般需要根據(jù)當(dāng)前所處的城市的政策決定，我這邊是30%，因此需要評估自己手頭以及家人可支持的首付款能夠支撐總價(jià)多少的房子。

其次，確認(rèn)完首付后，還需要確認(rèn)自己能夠用支撐的月供數(shù)目，以便自己在保證月供的同時(shí)有余錢進(jìn)行日常的開銷。月供數(shù)目和貸款金額總數(shù)有關(guān)，可通過網(wǎng)絡(luò)上的房貸計(jì)算器進(jìn)行計(jì)算。

基于首付和月供金額，基本可算出自己的目標(biāo)房子的總價(jià)封頂預(yù)算，在進(jìn)行房子篩選的時(shí)候，需要將篩選范圍控制在這個(gè)預(yù)算內(nèi)。

（2）明確購房目的

房子除了居住屬性，還有投資、教育、居住等方面的屬性，對于我們來說并不是所有的需求都是必須的，其中包含真需求和偽需求。因此需要對自身的購房目的進(jìn)行復(fù)盤，梳理其中的真?zhèn)涡枨螅帕袑?yīng)的優(yōu)先級。比如對我來說，我是剛需盤，主要考慮上班方便，同時(shí)需要考慮風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對能力（35歲裁員時(shí)房子能比較容易賣，且價(jià)格合適），因此需要樓盤在預(yù)算范圍內(nèi)，有較好的保值能力，也就是配套盡量要好。什么朝向、舒適度、配套的優(yōu)先級就會相對較低，可適當(dāng)舍棄。

第二步：需求拆解與分析

確定好業(yè)務(wù)目標(biāo)和開發(fā)成本后，就是對需求進(jìn)行優(yōu)先級排序，優(yōu)先把資源都用在刀刃上。放到買房這件事上時(shí)，就是明確好預(yù)算和目標(biāo)之后，就需要對房子的屬性進(jìn)行拆解，從而用于我們進(jìn)行房子的分析和對比，并選出一套符合預(yù)算并且滿足需求的房子。

這里我采用的思路是將房子的屬性可分為兩大類，并采用不同的方案對這兩類屬性進(jìn)行打分，并最終在市場調(diào)研時(shí)加權(quán)計(jì)算總分，以便不同房子之間的對比。

（1）較易量化類

首付壓力、房貸壓力、公交通勤方便度、開車通勤方便度、上學(xué)方便度這些屬性，都可通過數(shù)據(jù)進(jìn)行量化衡量，轉(zhuǎn)換成金錢、通勤時(shí)間等數(shù)據(jù)，并基于自己的接受能力把這些數(shù)據(jù)劃分為一個(gè)個(gè)的區(qū)間，分為多個(gè)分值區(qū)間（這里我統(tǒng)一分為1~5分，以便匯總各維度進(jìn)行分值計(jì)算）。

（2）較難量化類

置換難易度、居住舒適度、當(dāng)前周邊設(shè)施齊全度、未來周邊設(shè)施齊全度、發(fā)展?jié)摿@些屬性，雖然有數(shù)據(jù)可以進(jìn)行輔助判斷，比如歷史二手成交數(shù)據(jù)、容積率、樓間距、使用率等，但是更重要的其實(shí)是進(jìn)行主觀的評判，判斷使用者的需求能滿足到什么程度。因?yàn)樵u價(jià)一個(gè)房子住得舒不舒服，重要的是使用者主觀感受，并不是一堆冰冷的數(shù)據(jù)能決定的。

通過對抽象的主觀概念進(jìn)行等級劃分，并確定各等級定義以及相關(guān)的參考對象，便可對于這些不可量化的因素進(jìn)行評價(jià)對比。這么說可能比較難懂，舉個(gè)例子，在分析配套齊全度的時(shí)候，我將看過了的小區(qū)取出ABC三個(gè)配套檔位最具代表性的小區(qū)，在后續(xù)進(jìn)行打分的時(shí)候，只需要將正在打分的小區(qū)和ABC進(jìn)行對比即可知道該小區(qū)屬于哪個(gè)分段。

第三步：市場調(diào)研與分析

當(dāng)確定了預(yù)算、目標(biāo)和需求拆解方案之后，就是需要進(jìn)行大規(guī)模的市場調(diào)研，一來收集數(shù)據(jù)進(jìn)行對比，二來通過收集數(shù)據(jù)的過程補(bǔ)全我們對于市場的認(rèn)知，并不斷優(yōu)化需求分析方案。

這里一般是通過尋找中介或者在房地產(chǎn)網(wǎng)站上進(jìn)行信息收集，但由于網(wǎng)上的價(jià)格與實(shí)際價(jià)格有較大的出入（特別是二手房的政府參考價(jià)和實(shí)際價(jià)格），因此最終都還是要找到中介進(jìn)行實(shí)地考察，并記錄到一個(gè)報(bào)表上。

在收集到差不多的數(shù)據(jù)后，那么便可對收集到的房源進(jìn)行評分了。但由于每個(gè)人的需求側(cè)重點(diǎn)有所不同，便需要對各屬性分權(quán)重以便進(jìn)行加權(quán)計(jì)算，使得總分最高的房子更符合需求。制定權(quán)重的過程可以先拿幾個(gè)房源來進(jìn)行試評分，根據(jù)結(jié)果調(diào)整權(quán)重，使得喜歡的房子排名靠前，這樣這套權(quán)重就能幫忙我們在數(shù)據(jù)源較多的時(shí)候進(jìn)行有效地篩選。以下為我這邊結(jié)合購房目標(biāo)梳理的權(quán)重。

最后在表格上列個(gè)公式，便可算出收集到的所有房子的分值，我們便可篩選出分值較高的房子進(jìn)行二次評審。

第四步：方案評審，落實(shí)執(zhí)行

由于是小白，第三方的意見是更為重要的，因此在我們列好了幾個(gè)可選方向后，便組織方案評審會，向家屬（股東）、有經(jīng)驗(yàn)的熟人（“權(quán)威”）統(tǒng)一介紹方案。這一步便是借用他人的經(jīng)驗(yàn)和智慧填平信息差，本質(zhì)上和做需求時(shí)需要和業(yè)務(wù)、技術(shù)多方對齊，避免自身的信息繭房影響了決策的效果。

最終收集第三方的打分和意見，匯總到每個(gè)樓盤上，那么最終便可鎖定一到兩個(gè)選項(xiàng)。再次就這兩個(gè)選項(xiàng)進(jìn)行二次打分，最終可得到目標(biāo)的房子。

確定好之后，剩下的就是執(zhí)行的事宜了，不再贅述。

總結(jié)

以上內(nèi)容僅是個(gè)人的小小產(chǎn)品思路的應(yīng)用，并不代表著自己對購房有多少了解，投資大佬看個(gè)樂子得了，更多適用的是剛需小白。這件事本質(zhì)上和做產(chǎn)品是一樣的，“用合適的成本，做對自己效益最大的事情”，清楚自己有什么、要什么，再到了解市場有什么，多方評審和勾兌，得出一個(gè)適合的結(jié)論。