前幾個月由于公司部門調(diào)整原因，曾參與公司長租公寓產(chǎn)品的規(guī)劃和研發(fā)，但由于整個大環(huán)境的原因，產(chǎn)品出生即死亡，這是產(chǎn)品經(jīng)理最為悲催的經(jīng)歷。雖然，時間很短，但是也足夠自己深入對長租公寓行業(yè)的了解。

在產(chǎn)品規(guī)劃期間，避免不了要對自如、蛋殼、魔方、蘑菇租房、58同城、寓小二等行業(yè)產(chǎn)品進行調(diào)研分析。在整個調(diào)研過程中，發(fā)現(xiàn)我們的產(chǎn)品規(guī)劃發(fā)展路徑與蘑菇租房的產(chǎn)品規(guī)劃有諸多相似的地方，為此寫下此文。

第一章：概述

1.1 體驗環(huán)境

體驗產(chǎn)品：蘑菇租房 Android版

軟件版本：6.1.3

手機系統(tǒng)：Android 8.0.0

設(shè)備型號：Honor V9

1.2 體驗?zāi)康?/h3>

了解蘑菇租房的產(chǎn)品戰(zhàn)略、產(chǎn)品功能、產(chǎn)品表現(xiàn)與產(chǎn)品體驗等；

通過分析蘑菇租房產(chǎn)品的優(yōu)劣勢，總結(jié)其產(chǎn)品特點，給出部分改進建議。

1.3 產(chǎn)品簡介

蘑菇租房是一個互聯(lián)網(wǎng)租房平臺， 租客可通過蘑菇租房預(yù)約、簽約房源，完成簽約后，線上通過支付寶、信用卡、微信等多渠道在線支付租金，并提供租后的房租支付、租約管理、繳納生活費用（水電煤）、在線報修等功能。

第二章：戰(zhàn)略層

2.1 市場格局

短短的兩三年間，長租公寓行業(yè)經(jīng)歷了野蠻生長、百家爭鳴到了屢見爆倉、哀鴻遍野，可謂大起大落。在當前經(jīng)濟行情下行的情況，從短期來看，依賴資本市場增長的長租公寓，必然遭受重創(chuàng)，但是從長期來看，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的提高，租房市場機制的完善，長租公寓必定還是租房市場的發(fā)展方向。

由于吃住是人類解決生存問題的剛性需求，所以無論經(jīng)濟如何發(fā)展，租房的需求是一定存在的，只是需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。

經(jīng)濟行情好的時候，社會人群收入結(jié)構(gòu)常常是一個橄欖型結(jié)構(gòu)，社會產(chǎn)生了很多所謂的中產(chǎn)階級，往往這些人群，其消費需求也是一個橄欖型結(jié)構(gòu)。而在經(jīng)濟行情不好的時候，社會人群收入結(jié)構(gòu)容易出現(xiàn)沙漏型結(jié)構(gòu)，其消費需要也對應(yīng)是一個沙漏型結(jié)構(gòu)。

對于長租公寓亦然，在未來幾年的時間內(nèi)，租房消費需要也會出現(xiàn)沙漏型結(jié)構(gòu)，相對于中端型長租公寓，低端和高端型公寓會存在更大的市場需求。目前，大多長租公寓在設(shè)計上實際都是面對中端型消費水平的，如果不能及時轉(zhuǎn)型必然還是出現(xiàn)倒閉的情況。

雖然，當前經(jīng)濟行情下行，但是人們對于吃住行的需求，相對于十年前、二十年前還是有一個有了相當大的提升，畢竟整個社會經(jīng)濟趨勢是曲線向上增長的，所以長租公寓必定還是租房市場未來的發(fā)展方向。

言歸正傳，回到產(chǎn)品分析上來，分析任何一個產(chǎn)品，可先站在行業(yè)格局角度去看，看行業(yè)中都有那幾類參與者，每類參與者的產(chǎn)品解決行業(yè)中的那些問題，我們分析的產(chǎn)品又處于行業(yè)那個位置，解決什么的問題。

在租房市場中，大家最為熟悉的莫過于傳統(tǒng)的租房中介如鏈家、我愛我家等，還有58同城、房天下等租房信息發(fā)布平臺，大部分的租客在租房的過程中，都需要通過這兩者來完成租房交易。長租公寓在租房市場的崛起，使得這個市場一下子涌入了眾多的參與者，形成了：

• 傳統(tǒng)租房信息發(fā)布平臺：如58同城、房天下。
• 交易類平臺，參與者最為眾多的地方，包括傳統(tǒng)租房中介、C2C租房平臺、B2C租房平臺、互聯(lián)網(wǎng)租房平臺（類淘寶）等等，尤其是B2C租房平臺、互聯(lián)網(wǎng)租房平臺是目前長租市場中最為活躍的參與者，短短的幾年間這些參與者經(jīng)歷了市場的大起大落。
• 金融方案提供商，為長租租房市場提供各類金融服務(wù)。
• 軟件服務(wù)商，提供行業(yè)解決方案。

行業(yè)格局可參考下圖：

蘑菇租房前身是蘑菇公寓，和魔方、自如、蛋殼等一樣是一個純粹的長租公寓運營，從2015年才開始轉(zhuǎn)型為互聯(lián)網(wǎng)租房平臺，不再自運營任何一家品牌公寓。2017年，獲取螞蟻金服的戰(zhàn)略投資后，該戰(zhàn)略布局明顯加快。

2.2 產(chǎn)品定位及目標用戶

企業(yè)愿景：成為3億人最信賴的租房生活平臺。

產(chǎn)品定位： 定位為互聯(lián)網(wǎng)租房平臺，通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)推動長租租房行業(yè)形成良性循環(huán)的生態(tài)環(huán)境，為整個社會帶來極致的租住體驗。

平臺用戶： 由B端用戶（公寓商家）和C端用戶（租客）構(gòu)成。

• 為公寓商家提供公寓SaaS管理系統(tǒng)。
• 蘑菇租房為租客提供真實租房平臺。

蘑菇租房是一個支持眾多B端（公寓商家）入駐的互聯(lián)網(wǎng)租賃平臺，其把眾多商家的租房產(chǎn)品上架蘑菇租房供租客查閱、預(yù)約、簽約交易，并提供相應(yīng)的租后服務(wù)。產(chǎn)品模式上介入58同城類信息發(fā)布平臺與淘寶類交易平臺之間的平臺產(chǎn)品。

• 比信息發(fā)布平臺要深入租賃業(yè)務(wù)，提供了SAAS租賃管理系統(tǒng)，支撐商家開展業(yè)務(wù)，提高管理效率。
• 離淘寶類交易平臺還差一段距離，訂單化的租房交易還沒有形成，當前更多是深度介入的信息撮合者。

2.3 運營及盈利模式

蘑菇租房從自營公寓轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)平臺后，目前，還是以最低成本搶占市場過程中，暫時，還沒有看到明顯的收入變現(xiàn)。從產(chǎn)品研究上來看，盈利模式應(yīng)該在流量上做文章類似58同城，后續(xù)，也可能通過租賃服務(wù)金融獲取其他收益。

2.4 用戶流量規(guī)模

蘑菇聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平曾表示, 早期的互聯(lián)網(wǎng)租房以信息分發(fā)為主的1.0模式，存在虛假房源的問題普遍存在。而蘑菇租房則以SaaS公寓管理系統(tǒng)為基礎(chǔ)構(gòu)建真房源體系，絕大程度解決了虛假房源的問題，并通過與螞蟻金服戰(zhàn)略合作實現(xiàn)找房、電子簽約、在線繳費、租后投訴等流程，成為互聯(lián)網(wǎng)租房2.0模式。

從某種意義上來說，蘑菇租房希望通過真房源的優(yōu)勢替代58同城之類的傳統(tǒng)信息發(fā)布平臺，成為新一代的租房交易流量入口。從此來看，巨大的流量將是蘑菇租房未來的發(fā)展基石，但是長租是一個低頻次交易，如果沒有其他業(yè)務(wù)流量入口補充或大流量平臺導(dǎo)流的情況下，那么很難撼動58同城這種競爭對手的根基。

我們通過安卓市場下載規(guī)模來粗略評估蘑菇租房、58同城及長租公寓B2C領(lǐng)域的佼佼者-自如，這三者之間的用戶規(guī)模情況（數(shù)據(jù)統(tǒng)計日期 2018年12月18日）。

蘑菇租房安卓市場下載情況：

自如安卓市場下載情況：

58同城安卓市場下載量：

• 從累計下載量來看，58同城是十億數(shù)據(jù)量級、自如是千萬數(shù)量級、蘑菇租房是百萬數(shù)量級。
• ?從最近日均下載量來看，58同城是百萬數(shù)據(jù)量級、自如是日均下載量數(shù)萬、蘑菇租房更是日均下載量數(shù)千。

從上面的數(shù)據(jù)對比，可以初步估算蘑菇租房在流量上基本無法與58同城抗衡，甚至還不如長租公寓垂直電商自如的流量，58同城除了租房外，還有很多其他的低頻業(yè)務(wù)如招聘、二手車、跳蚤市場、本地服務(wù)等，通過種類數(shù)量大來補齊整體流量。當前互聯(lián)網(wǎng)紅利已經(jīng)逐漸消失，流量日益昂貴的情況下，如果沒有大流量平臺的導(dǎo)流，蘑菇租房的流量追求或許只是黃粱一夢。

當然，下載量只是一個很淺浮的評估，遠遠無法準確評估業(yè)務(wù)的發(fā)展情況。如果，從租房流量到有效促成租房交易量來看，在相同的租房業(yè)務(wù)流量下，由于房源的真實性，自如及蘑菇租房等的轉(zhuǎn)化率至少要比58同城之類的要高數(shù)倍以上。

2.5 SWOT分析

strengths優(yōu)勢：平臺化模式支持眾多小B端的公寓運營商入駐，提供SAAS租房業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)，深入租房業(yè)務(wù)管理環(huán)節(jié)，很大程度上保證了房源的真實性和時效性。小B端公寓運營商對平臺有一定的依賴性，保證了小B端的用戶粘性。房源的真實性對C端租客具有較大的吸引力，能夠保證相當數(shù)量的C端租戶流量。

weaknesses劣勢：類似淘寶模式，無法對所有入駐B端用戶的房源進行管控，房源質(zhì)量相對于自如、魔方等垂直B2C模式來說，還是存在一定的差距。在C端租戶方面，在交易及居住過程中，如果出現(xiàn)問題，通過平臺溝通B端公寓運營還是存在一定的障礙，不如自如、魔方等來得便捷和安心。

另外，平臺對于對自身品牌有需求的B端用戶來說，缺乏吸引力。蘑菇租房還存在一個很致命的劣勢就是運營上希望通過流量實現(xiàn)后續(xù)盈利，而當前流量卻過于弱小，遠遠不足以支撐這種模式的運營。在經(jīng)濟行情下行、互聯(lián)網(wǎng)流量日益昂貴的情況下，蘑菇租房有淪為軟件服務(wù)商角色的可能。

opportunities機會：目前，長租租房市場尚未存在一個淘寶式的平臺產(chǎn)品 ，但龐大流量是此類平臺發(fā)展的基石。

threats威脅：同類產(chǎn)品服務(wù)同質(zhì)化嚴重，新進入者眾多。傳統(tǒng)的58同城、房天下等信息平臺，也開始轉(zhuǎn)型進入長租公寓業(yè)務(wù)。

戰(zhàn)略SWOT分析來看，如果為度過寒冬，蘑菇租房有可能就是轉(zhuǎn)身變?yōu)樾袠I(yè)軟件服務(wù)商，要么或嫁身大流量平臺。

第三章：范圍層

3.1 核心功能

找房：

查找房源是蘑菇租房中著魔最多的功能點，提供了多個維度的快速篩選找房功能，如關(guān)鍵字搜索、找整租、找合租、找公寓、地圖找房、交通找房、一鍵租房等，幫忙租客快速根據(jù)自身需求尋找到心儀的房源。目前，蘑菇租房開通了北京、上海、成都、廣州、深圳、杭州、重慶、長沙、東莞、福州、合肥、濟南、寧波、蘇州、天津、武漢、廈門、西安、鄭州等城市的業(yè)務(wù)。

簽約：

客戶可以在線預(yù)約看房，但由于房源為第三方房源，不能和自如直接在平臺上下單簽約。平臺提供CA電子合約，房東和租客可以通過平臺的CA電子合約在線簽署合同，出現(xiàn)糾紛時，平臺可以幫忙追隨。蘑菇租房B端后臺，目前也支持線下紙質(zhì)合同的業(yè)務(wù)模式。

租后：

租客簽約租賃合同后，后續(xù)商家后臺發(fā)起繳費賬單后，租客可以通過平臺進行房租支付、水電費繳費等支付操作。也提供簡單的在線報修功能。

3.2 特色功能

看房行程： 提供一個預(yù)約看房的行程服務(wù)模塊，租客可以進行簽到，也可以看房后對房源進行簡要星級評價和評價說明，個人感覺還不算上特別有特色，但是看房行程后續(xù)可以有很多可以做文章的地方的，所以先列出來。

信用租：對接支付的芝麻信用，可以進行房租信用分期。

第四章：結(jié)構(gòu)層

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：

從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，相對應(yīng)自如、蛋殼等產(chǎn)品，蘑菇租房更為簡約，在最大程度保障房源真實性的情況下，幫助租戶能夠更加便捷的找到自己喜歡的房子。

• 首頁：基本都是查找房源或者推薦房源的入口，業(yè)務(wù)操作簡直太直接了。
• 房源詳情：提供預(yù)約看房、立即聯(lián)系、收藏、店鋪等，點擊店鋪直接進入第三方公寓商家的主頁，有點淘寶店的感覺。
• 我：提供個人中心的功能，包括支付房租、租約管理、在線報修、消息中心等等。
• 心愿單：其實就是一個房源收藏功能模塊。
• 看房行程：就是功能更加豐富的預(yù)約看房功能模塊。

核心業(yè)務(wù)流程：

基本覆蓋了房屋租賃整個交易流程，可以支撐租房業(yè)務(wù)，幫助公寓商家開展業(yè)務(wù)。由于商家業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)基本在平臺操作，最大程度上保障了房源的真實性。C端產(chǎn)品蘑菇租房也很便捷幫助租客完成找房、看房及簽約等核心操作。

第五章：框架層

5.1 首頁

左圖基本都是各種快速篩選房源的入口，沒有slogen展現(xiàn)、沒有服務(wù)入口（如保潔、報修、搬家）。當然，也可能和企業(yè)的業(yè)務(wù)沒有完全開展有關(guān)。租房是一個區(qū)域性的低頻業(yè)務(wù)，為了增加用戶粘性，在運營能夠跟上的情況，建議還是開放出來較好。

中間圖，是公寓商家推薦和房源推薦。右圖是點擊城市定位進入的詳情頁，目前已經(jīng)有了20多個城市的選擇，建議可以考慮增加熱門城市選項，操作上會更加便捷一些。

5.2 房源詳情頁

詳情頁是整個APP的驅(qū)動核心，關(guān)鍵信息是否足表達清楚，房間圖片是否吸引眼球，頁面展現(xiàn)信息是否足夠勾起租客的預(yù)約、收藏及聯(lián)系等下一步操作，進而提高用戶的轉(zhuǎn)化率。蘑菇租房的房源詳情頁，內(nèi)容算是比較豐富的，有圖片展現(xiàn)、房源核心信息、房源標簽、房源配置、地理位置、平臺保障、相似房源、對于分布式公寓還有同小區(qū)房源、合租房還提供室友入住情況等。

整個頁面做得比較有亮點和特色有：

• 房租、戶型、面積等關(guān)鍵信息凸顯，讓用戶一下能夠獲取到租房時常常要考慮的三大要素。
• 支持信用租、簽必保等產(chǎn)品，可以由房東在B端后臺靈活設(shè)置。
• 對第三方房東有一個初步的星級評價及芝麻信用授權(quán)。

也有不太近人意的地方，比如房間圖片整體的質(zhì)量和自如、泊寓這些比起來明顯要差一大截。這和平臺大部分都是小B端房東，沒有專業(yè)的攝影師，專業(yè)的房屋軟裝設(shè)計有關(guān)。后續(xù)，平臺可以考慮和軟裝設(shè)計平臺合作，提供增值服務(wù)，指導(dǎo)小B用戶提高軟裝設(shè)計能力。

5.3 其他

心愿單、看房行程、我（個人中心），功能看起來中規(guī)中矩吧，沒有特別亮點，后續(xù)隨著業(yè)務(wù)的完善，可以逐步優(yōu)化和豐富。

第六章：表現(xiàn)層

APP整體以橙色色調(diào)為主，配色清新簡約。橙色是歡快活潑的光輝色彩，是暖色系中最溫暖的色，橙色與淺綠色和淺藍色相配，可以構(gòu)成響亮、歡樂的色彩。蘑菇租房的logo搭配橙色，很容易讓人聯(lián)想到溫馨的小房子。

蘑菇租房整體的UI交互、界面色彩搭配做得還比較OK。有一點個人相當不同認同是首頁的好房推薦的交互模式，首頁是第一印象的地方，沒有必要下拉過多，使得首頁變成了一個列表頁。

可以推薦幾個后，點擊進入一個詳情頁，提供常見篩選條件（如性價比、交通便利、裝修好、房東靠譜、周邊環(huán)境好、熱門區(qū)域等等）或者客戶關(guān)鍵字，蘑菇租房按照自己的專業(yè)建議推薦給客戶推薦房子。

第七章：總結(jié)

如果我是產(chǎn)品PM，可以從戰(zhàn)略層面及產(chǎn)品落地層面坐如下優(yōu)化：

戰(zhàn)略層優(yōu)化：

從“房源真實”到“房源真實、交易透明、服務(wù)透明” ?。深耕細作，是度過寒冬最好的法寶，建議在“房源真實”的基礎(chǔ)，增加“交易透明”、“服務(wù)透明”，通過真實、透明構(gòu)建信任的租房平臺，提供極致的租房體驗。

在產(chǎn)品層面，可做如下調(diào)整：

• 增加房源、房東的租客評價功能，可以參考攜程、馬蜂窩等旅游OTA產(chǎn)品開放對酒店、景區(qū)等的評價。
• 增加租房攻略，房屋軟裝攻略、房東吐槽、租客吐槽等租房交流平臺
• 加強現(xiàn)有的房東評價，除了星級評價和螞蟻信用授權(quán)外，可以把成交量、租客平均租賃時長、房屋整潔度、租客評價等開放出來。
• 涉及不良輿論和評價，建議平臺運營人員介入?yún)⑴c，并閉環(huán)公開透明處理這些問題，處理過程可以在投訴區(qū)或者評價區(qū)閉環(huán)處理。
• 每個城市至少有一名人員充當協(xié)調(diào)者的角色，公開透明處理租客和第三方房東之間的租房糾紛。
• 也增加房東對租客的評價，在蘑菇伙伴（B端用戶）產(chǎn)品可以看到房東對租客的評價。
• 對于信用高的租客，平臺可以適當給予獎勵或者補貼。
• 對于評價高的房東，可以免費刷榜推薦。

產(chǎn)品層優(yōu)化：

• 首頁城市定位，下拉城市列表時，建議增加熱門城市。
• 首頁好房推薦，不需要下來過多，可以推薦幾個后，點擊進入一個詳情頁，提供常見篩選條件（如性價比、交通便利、裝修好、房東靠譜、周邊環(huán)境好、熱門區(qū)域等等）或者客戶關(guān)鍵字，蘑菇租房按照自己的專業(yè)建議推薦給客戶推薦房子。
• 蘑菇租房B端后臺，目前也支持線下紙質(zhì)合同的業(yè)務(wù)模式，平臺非訂單標準化的簽約模式，大部分的支付賬單都需要B端商家錄入發(fā)起，存在錄入復(fù)雜的操作門檻，造成了租客和房東通過平臺對接后，后續(xù)大部分的操作可能都是繞過平臺的。在運營層面允許的話，盡量標準化合同，并逐漸往訂單化靠攏，為后續(xù)的運營、產(chǎn)品、服務(wù)提供標準化的管理、數(shù)據(jù)分析及優(yōu)化坐基礎(chǔ)。

綜合來看，找房是目前蘑菇租房使用普遍，業(yè)務(wù)最成熟的一個核心功能模塊了，其余的核心功能，還需要進一步的完善運營模式才能有更好的用戶粘性。

作者：老格，擅長產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計，擅長解決方案，擅長PPT制作，是一個懂技術(shù)的產(chǎn)品PM，會設(shè)計的售前咨詢。

本文由 @老格 原創(chuàng)發(fā)布于人人都是產(chǎn)品經(jīng)理。未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載。

題圖來自網(wǎng)絡(luò)